MDBF Usucapião Ordinária e Extraordinária: Guia Completo para Regularizar Bens
A regularização de bens é uma preocupação comum para muitas pessoas que desejam garantir a propriedade de um imóvel de forma legalizada e segura. A usucapião é uma ferramenta jurídica que possibilita ao possuidor de um bem obter a propriedade definitiva após determinado período, desde que atendidos os requisitos previstos na legislação. Neste guia completo, explicaremos detalhadamente as diferenças entre usucapião ordinária e extraordinária, suas etapas, requisitos, benefícios e como você pode regularizar seu bem através dessas modalidades.
Introdução
Nos dias atuais, a complexidade do mercado imobiliário e a alta demanda por regularização fundiária levam muitas pessoas a buscarem alternativas para garantir a propriedade de seus bens de forma legalizada. A usucapião é uma dessas alternativas, sendo um instrumento efetivo para regularizar imóveis adquiridos de forma Lonja ou informal.
Segundo o Código Civil Brasileiro, a usucapião visa garantir segurança jurídica ao possuidor de um bem, consolidando sua propriedade após o cumprimento de certos requisitos legais. Compreender as diferenças entre usucapião ordinária e extraordinária é fundamental para saber qual é a modalidade mais adequada à sua situação e quais passos devem ser seguidos para obter a propriedade definitiva.
O que é Usucapião?
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade por meio da posse prolongada de um bem, de modo ininterrupto, pacífico e com animus domini (intenção de ser dono). Ela é prevista no artigo 1.238 do Código Civil e regulamentada pela Lei nº 10.387/2001, que traz procedimentos específicos para sua homologação extrajudicial.
Objetivos da usucapião
- Regularizar bens de quem ocupa de forma legítima, porém sem escritura ou registro adequado;
- Promover segurança jurídica e incentivar a valorização do patrimônio;
- Contribuir para a regularização fundiária e redução do déficit habitacional.
Diferença entre Usucapião Ordinária e Extraordinária
| Critério | Usucapião Ordinária | Usucapião Extraordinária |
|---|---|---|
| Prazo de posse | 10 anos | 15 anos |
| Requisitos de posse | Posse contínua, pacífica, com animus domini, com justo título e boa-fé | Posse contínua, pacífica, sem a necessidade de justo título ou boa-fé |
| Necessidade de justo título | Sim | Não |
| Relação com o proprietário anterior | Pode ser de boa-fé, baseada em um justo título | Não é necessário possuir justo título, apenas posse mansa e pacífica |
Usucapião Ordinária
A usucapião ordinária exige que o possuidor tenha um justo título (como uma compra ou doação) e já esteja na posse do bem por pelo menos 10 anos, podendo esse período ser reduzido para 5 anos se realizar a usucapião com base na moradia própria ou investimento.
Usucapião Extraordinária
A usucapião extraordinária é mais simples em relação aos requisitos: basta que o indivíduo detenha a posse mansa, pacífica e contínua do imóvel por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé.
Requisitos da Usucapião Ordinária
Para obter a usucapião ordinária, é necessário cumprir com os seguintes requisitos:
- Posse ininterrupta, pacífica e com animus domini;
- Possuir justo título (ex.: contrato de compra e venda);
- Boa-fé do possuidor;
- O período mínimo de posse é de 10 anos, podendo ser reduzido a 5 anos em certas condições (como residir no imóvel e nele possuir seu núcleo familiar).
Condições adicionais
- Não ser proprietário de outro imóvel;
- O imóvel não pode ser de propriedade de terceiros com quem exista litígio.
Requisitos da Usucapião Extraordinária
Na usucapião extraordinária, os requisitos principais são:
- Posse contínua, pacífica e com intenção de ser proprietário;
- Período mínimo de 15 anos de posse;
- Não há necessidade de justo título ou boa-fé;
- A posse deve ser ininterrupta e sem contestação durante todo o período.
Detalhes importantes
- A posse deve ser de boa-fé, mas não é obrigatória nesta modalidade;
- Pode ser requerida mesmo sem o reconhecimento formal de um acordo de compra.
Como solicitar a Usucapião
O procedimento para solicitar a usucapião pode variar conforme o tipo: judicial ou extrajudicial. Nos últimos anos, a Justiça brasileira tem incentivado a regularização por via extrajudicial, que é mais rápida e menos burocrática.
Processo Extrajudicial
Para a usucapião extrajudicial, o interessado deve procurar um Cartório de Notas com a documentação necessária, como:- Documentos pessoais;- Planta e memorial do imóvel;- Comprovantes de posse;- Certidões negativas de débitos municipais e federais.
Vantagens: maior rapidez, menor custo e maior agilidade na regularização.
Processo Judicial
Caso haja alguma contestação ou impedimento, a usucapião deve ser requerida na justiça, mediante uma ação de usucapião, onde será necessário apresentar provas de posse e cumprir os requisitos legais.
Documentação necessária para solicitar a usucapião
| Documentos Gerais | Descrição |
|---|---|
| Documentos pessoais | RG, CPF, comprovante de residência |
| Documentos do imóvel | Planta, memorial descritivo, escritura (se houver) |
| Comprovantes de posse | Contas de água, luz, contrato de compra e venda, testemunhas, fotos |
| Certidões negativas | Municipais, estaduais e federais |
“A segurança jurídica é um direito fundamental e a usucapião é uma ferramenta para alcançá-la.” – Anônimo
Para mais informações, consulte o Portal de Regularização Fundiária.
Vantagens da Usucapião
- Regularização do imóvel de forma rápida e legal;
- Garantia de propriedade perante órgãos públicos;
- Possibilidade de transferência ou venda do bem;
- Acesso ao financiamento e benefícios habitacionais;
- Tranquilidade jurídica e segurança para o possuidor.
Tabela de Requisitos e Prazo
| Tipo de Usucapião | Prazo de Posse | Requisitos principais | Necessidade de Justo Título |
|---|---|---|---|
| Ordinária | 10 anos (reduzido a 5) | Posse contínua + justo título + boa-fé | Sim |
| Extraordinária | 15 anos | Posse contínua, pacífica e sem justo título | Não |
Perguntas Frequentes
1. Quanto tempo leva para completar uma usucapião?
Depende do procedimento. A usucapião extrajudicial costuma ser concluída em aproximadamente 3 a 6 meses, enquanto a judicial pode levar de 1 a 2 anos ou mais, dependendo do caso.
2. Preciso contratar um advogado para solicitar a usucapião?
Para procedimentos judiciais, é altamente recomendado contar com um advogado especializado. A usucapião extrajudicial, por sua vez, permite a atuação de um Tabelião de Notas, facilitando o processo.
3. Posso fazer a usucapião de um imóvel que está em nome de terceiros?
Sim, desde que você comprove a posse mansa, pacífica e ininterrupta por determinado período e atenda aos requisitos da modalidade desejada.
4. A usucapião pode ser contestada?
Sim, possíveis contestadores podem alegar irregularidades na posse ou outros impedimentos. Portanto, documentos e provas consistentes são essenciais.
Conclusão
A usucapião ordinária e extraordinária representam instrumentos fundamentais para quem deseja regularizar a propriedade de imóveis adquiridos de forma informal ou por outras circunstâncias. Conhecer os requisitos, processos e benefícios de cada modalidade permite ao possuidor escolher a melhor estratégia para transformar sua posse em propriedade legalizada e segura.
Regularizar um bem por meio da usucapião promove segurança jurídica e valoriza seu patrimônio, contribuindo ainda para a regularização fundiária e a diminuição do déficit habitacional no país.
Referências
- Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406/2002, art. 1.238.
- Lei nº 10.387/2001 – Regulamentação da Usucapião Extrajudicial.
- Portal de Regularização Fundiária – Governo Federal. https://www.gov.br/pt-br/servicos/regularizacao-fundiaria
- Direitos imobiliários e usucapião, Manual da OAB, 2020.
Este artigo foi elaborado para orientar você na compreensão sobre usucapião ordinária e extraordinária, facilitando a regularização de bens e garantindo seus direitos de propriedade.