Servidão de Passagem: O Que É e Como Funciona no Direito

A propriedade de um imóvel nem sempre garante o direito de acesso completo a todas as áreas essenciais para o pleno uso da propriedade. Em muitos casos, é necessário estabelecer uma autorização ou direito de passagem, conhecido como servidão de passagem. Esse instituto jurídico é fundamental para garantir o direito de circulação e uso de um imóvel, especialmente em situações onde o acesso à propriedade é restrito por obstáculos físicos ou limitações de localização.

Este artigo abordará de forma detalhada o conceito de servidão de passagem, suas características, tipos, procedimentos para sua instituição e suas implicações jurídicas. Além disso, responderemos às perguntas frequentes para esclarecer dúvidas comuns sobre o tema.

O que é Servidão de Passagem?

Definição de Servidão de Passagem

Servidão de passagem é um direito real concedido a uma propriedade (dominante) para que ela possa passar ou transitar por outra propriedade (serviente), permitindo o acesso ou uso de determinado bem. Trata-se de uma carga imposta à propriedade serviente em benefício da propriedade dominante, garantindo o direito de circulação, instalação de infraestrutura ou outros usos essenciais para o proprietário do imóvel beneficiado.

Características principais

• Direito real: a servidão constitui um direito que vincula uma propriedade a outra, podendo ser registrado e transmitido.

• Continuidade e perpetuidade: geralmente, a servidão dura enquanto durar a necessidade do proprietário dominante ou até que seja contentada de outra forma.

• Inalienabilidade: em certos casos, a servidão não pode ser vendida separadamente da propriedade, salvo previsão em contrário.

Exemplo clássico

Um exemplo típico é uma situação na qual uma fazenda (propriedade dominante) precisa de acesso à estrada principal, mas encontra-se isolada por propriedades vizinhas (propriedades servientes). Nesse caso, a servidão de passagem garante ao proprietário da fazenda o direito de passar por parte das propriedades vizinhas para alcançar a via pública.

Como Funciona a Servidão de Passagem no Direito

Fundamentação legal

No ordenamento jurídico brasileiro, a Lei nº 10.257/2001, que institui o Estatuto da Cidade, e o Código Civil Brasileiro são os principais instrumentos que regulam a servidão de passagem.

Segundo o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.378, a servidão de passagem é um direito real que recai sobre um imóvel para conceder ao proprietário do imóvel beneficiado o direito de passar por ele, podendo ser legal ou voluntária.

Tipos de servidão de passagem

Procedimentos para estabelecer a servidão de passagem

1. Negociação entre as partes: O proprietário do imóvel beneficiado e o proprietário do imóvel serviente negociam os termos.

2. Elaboração de contrato: É fundamental que o acordo seja formalizado por escrito, preferencialmente com registro em cartório, para garantir segurança jurídica.

3. Registro da servidão: Para que a servidão seja oponível a terceiros e transmistida a futuros proprietários, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Eventuais desapropriações: Caso as partes não cheguem a um acordo, o proprietário do imóvel beneficiado pode ingressar com ação de usucapião ou de expropriação, conforme o caso.

Direitos e Obrigações das Partes Envolvidas

Proprietário do imóvel beneficiado (dominante)

• Pode usar o direito de passagem de forma a não prejudicar a propriedade serviente.

• Deve respeitar os limites estabelecidos no contrato ou na sentença judicial.

• Tem direito de exigir a manutenção da passagem e compensações, se variáveis.

Proprietário do imóvel serviente

• Pode limitar ou regular o uso da passagem, conforme previsto em contrato ou decisão judicial.

• Deve permitir o acesso, desde que de forma razoável e sem prejuízos desproporcionais.

• Não pode impedir o uso legítimo da servidão, sob pena de ilegalidade.

Implicações Jurídicas da Servidão de Passagem

A servidão de passagem impacta diretamente na propriedade, conferindo direitos e impondo limitações. Como direito real, ela acompanha a propriedade, mesmo em caso de venda ou transferência de titularidade.

Citação importante:
"O direito de passagem é essencial para assegurar o acesso às propriedades, promovendo justiça e equilíbrio na relação entre vizinhos e proprietários."¹

Extinção da servidão de passagem

A servidão pode ser extinta por diversos motivos, como:

• Acordo entre as partes: mediante escritura pública ou judicialmente.

• Inutilização: quando o motivo que justificou sua instituição desaparece.

• Consolidação: quando o proprietário da propriedade dominante passa a deter a propriedade serviente também, eliminando o vínculo jurídico.

• Desaparecimento do uso: por exemplo, uma estrada que deixa de existir.

Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Como posso solicitar uma servidão de passagem?

A solicitação deve ser feita inicialmente através de negociação com o proprietário do imóvel serviente. Caso não haja acordo, pode-se ingressar com uma ação judicial de usucapião ou de estabelecimento de servidão, dependendo do caso.

2. É possível registrar a servidão de passagem?

Sim. Para garantir segurança jurídica, a servidão deve ser formalizada via escritura e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

3. Quanto tempo demora para estabelecer legalmente uma servidão de passagem?

O prazo varia de acordo com a complexidade do caso, podendo levar de alguns meses a um ano ou mais, especialmente se houver necessidade de ação judicial.

4. Pode a servidão de passagem ser cobrada ou remunerada?

Normalmente, a servidão é um direito de uso gratuito, mas em alguns casos, pode haver previsão de indenização ou pagamento de taxas, dependendo do acordo ou da sentença judicial.

5. É possível alterar ou cancelar uma servidão de passagem posteriormente?

Sim, mediante acordo entre as partes ou decisão judicial, principalmente se o motivo que originou a direito deixa de existir.

Conclusão

A servidão de passagem é um direito fundamental para garantir o acesso às propriedades, protegendo os direitos dos proprietários e promovendo o equilíbrio nas relações de vizinhança. Sua correta instituição, registro e respeito às obrigações são essenciais para evitar conflitos e assegurar a segurança jurídica.

Entender como funciona esse direito no direito brasileiro é crucial para proprietários, advogados e demais envolvidos nas transações imobiliárias. Como destacou o jurista Washington de Barros Monteiro, “o equilíbrio entre os direitos de propriedade e o interesse público é a essência do direito real de servidão”².

Se você enfrenta questões relacionadas à passagem ou acesso a propriedades, é altamente recomendável consultar profissionais especializados e buscar orientações jurídicas adequadas.

Referências

1. BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406/2002.
2. MONTEIRO, Washington de Barros. Direito Civil Brasileiro. Coimbra: Ed. Revista dos Tribunais, 2010.
3. https://www.tjpr.jus.br/assuntos/jurispedia/servidao-de-passagem/
4. https://www.cartorionacional.gov.br/

Este artigo é uma síntese educativa e não substitui uma consulta jurídica especializada.