MDBF Como fazer Ordem de Despejo: Guia Completo para Iniciantes
Se você é proprietário de imóvel ou empresário e enfrenta a necessidade de reaver um bem alugado ou residencial, possivelmente já se questionou sobre o procedimento de fazer uma ordem de despejo. Este processo jurídico é fundamental para assegurar seus direitos diante de inadimplência ou violação de contrato de locação. Neste guia completo, explicaremos passo a passo como fazer uma ordem de despejo, abordando conceitos essenciais, etapas do procedimento, dicas práticas e questões frequentes.
Seja qual for a sua situação, entender o procedimento é essencial para evitar erros que possam atrasar ou invalidar sua ação judicial.
Introdução
O despejo, ou reintegração de posse, é uma ação judicial utilizada por proprietários ou locadores para recuperar o imóvel de um inquilino que não cumpre suas obrigações contratuais, como pagamento de aluguel, reforma, ou desrespeito às cláusulas do contrato. Apesar de parecer um processo complicado, com orientação adequada, é possível conduzi-lo de forma eficiente e segura.
Segundo a jurisprudência brasileira, “a preservação do direito de propriedade e o cumprimento das obrigações do contrato devem prevalecer, respeitando-se os princípios do contraditório e ampla defesa” (STJ, 2019).
Como fazer uma ordem de despejo: Passo a passo
Para facilitar sua compreensão, dividiremos o procedimento em etapas principais, desde a análise das condições iniciais até a emissão da ordem de despejo.
1. Verificar a situação do contrato de locação
Antes de iniciar a ação, confirme os motivos que justificam o despejo, tais como:
- Inadimplência no pagamento do aluguel;
- Vencimento de contrato, sem renovação;
- Necessidade de uso próprio do locador;
- Quebra de cláusulas contratuais;
- Desrespeito às normas do condomínio ou do imóvel.
2. Reunir documentos necessários
Tenha em mãos os seguintes documentos:
| Documentos | Finalidade |
|---|---|
| Contrato de locação | Comprovar o vínculo e cláusulas do contrato |
| Comprovantes de pagamento / inadimplência | Provar atraso ou ausência de pagamento |
| Notificação extrajudicial (se houver) | Mostrar tentativa de resolução amigável |
| Comprovantes de ownership / escritura do imóvel | Demonstrar que é o legítimo proprietário |
| Documentos pessoais do locador e locatário | Identificação legal |
3. Notificação extrajudicial
Embora não obrigatória, recomenda-se notificá-lo extrajudicialmente, com aviso de despejo, estipulando prazo para que o inquilino regularize a situação ou entregue o imóvel.
4. Protocolar ação de despejo na Vara competente
Procure o fórum onde o imóvel está localizado e ingresse com a ação, preferencialmente com assistência de um advogado especializado em Direito Imobiliário. O procedimento costuma seguir as etapas abaixo.
Tipos de ação de despejo
Existem diferentes tipos de ações, dependendo da causa do despejo. Veja na tabela:
| Tipo de Ação de Despejo | Motivo | Prazo para desocupação | Fundamental para o procedimento |
|---|---|---|---|
| Despejo por falta de pagamento (art. 9º, Lei nº 8.245/1991) | Inadimplência no aluguel | 15 dias (notificação) | Comprovante de inadimplência |
| Despejo por denúncia vazia (art. 9º, Lei nº 8.245/1991) | Desocupação por vontade do locador | 30 dias após notificação | Notificação extrajudicial |
| Despejo por infração contratual | Quebra de cláusulas do contrato | Variável | Provas do descumprimento |
| Despejo por perda de posse | Uso indevido ou ocupação irregular | Variável | Provas de uso indevido ou invasão |
Como emitir a ordem de despejo: passos finais
Após a tramitação da ação, o juiz poderá expedir a ordem de despejo. Este é o documento oficial que autoriza a remoção do inquilino ou ocupante irregular do imóvel. O procedimento inclui:
- Citação do inquilino para apresentar defesa (prazo de 15 dias);
- Análise de provas e situação de inadimplência;
- Decisão judicial favorável ao locador;
- Expedição da ordem de despejo.
Como funciona a execução
Com a ordem de despejo expedida, o oficial de justiça realiza a intimação do inquilino. Caso não desocupe voluntariamente, será efetuada a penhora e despejo forçado, que pode ocorrer de forma amigável por meio de mandado de despejo ou, em último caso, com uso de força policial.
Dicas práticas para fazer uma ordem de despejo eficiente
- Mantenha toda documentação organizada e atualizada;
- Procure assistência jurídica especializada desde o início do processo;
- Notifique formalmente o inquilino, preferencialmente por escrito, e guarde comprovantes;
- Esteja atento aos prazos legais e às especificidades de cada tipo de despejo;
- Em casos de inadimplência, exija o pagamento antes de iniciar a ação, quando possível;
- Considere a mediação ou tentativa de acordo extrajudicial para evitar processos longos.
Tabela resumida: Procedimento para fazer orden de despejo
| Etapa | Detalhes | Prazo aproximado |
|---|---|---|
| Reunião de documentos | Contrato, comprovantes, notificações | Imediato |
| Notificação extrajudicial (opcional) | Envio ao inquilino | Até 15 dias antes da ação |
| Abertura de processo na Vara | Ingresso com petição inicial | Imediato após notificação |
| Tramitação do processo | Análise, citação, contestação, sentença | 30 a 180 dias, dependendo do caso |
| Expedição da ordem de despejo | Decisão final do juiz | Após sentença favorável |
| Execução da ordem | Despejo efetivo | Pode levar dias a semanas |
Perguntas Frequentes (FAQs)
1. Quanto tempo leva para fazer uma ordem de despejo?
O tempo varia conforme o caso e a comarca, mas geralmente o processo pode durar de 30 a 180 dias, considerando o prazo para contestação, decisões judiciais e execução.
2. É possível fazer uma ordem de despejo sem advogado?
Legalmente, sim. No entanto, recomenda-se fortemente a contratação de um advogado especializado, pois o procedimento judicial é técnico e requer conhecimento para evitar nulidades ou atrasos.
3. Quais as consequências se o inquilino não desocupar após a ordem?
O inquilino pode ser conduzido coercitivamente à desocupação, com auxílio de força policial, e o proprietário pode requerer a indenização por perdas e danos decorrentes do atraso.
4. O que fazer em caso de defesa do inquilino?
O inquilino pode apresentar defesa, contestando os motivos do despejo. Após análise, o juiz decidirá pela procedência ou improcedência da ação.
Conclusão
Saber como fazer uma ordem de despejo de forma adequada é essencial para garantir seus direitos de proprietário ou locador, evitando prejuízos e confusões jurídicas. O procedimento exige atenção às etapas, documentos, prazos e à legislação vigente. Com planejamento, documentação organizada e consulta a profissionais especializados, é possível conduzir o processo de despejo de forma eficiente e segura.
Lembre-se sempre de agir dentro da lei e buscar orientação jurídica para evitar problemas ou litígios desnecessários. A melhor estratégia é a prevenção: negocie e documente seus contratos corretamente para evitar situações de inadimplência ou descumprimento de cláusulas.
Referências
BRASIL. Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm
Superior Tribunal de Justiça (STJ). Jurisprudência sobre despejo. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/inicio.aspx
Fórum Nacional de Direito Imobiliário. Guia prático de despejo. Disponível em: https://www.fórumimobiliário.com.br/guia-de-despejo
Este artigo é um guia informativo e não substitui a orientação de um advogado especializado.