MDBF Art 1723 do Código Civil: Entenda Seus Aspectos Jurídicos
O Direito Civil brasileiro é uma área rica em suas normas e dispositivos que regulam as relações entre particulares. Entre esses dispositivos, o artigo 1723 do Código Civil destaca-se por tratar de temas essenciais relacionados à constituição, modificação e extinção de contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Compreender seus aspectos jurídicos é fundamental para advogados, comerciantes, investidores e qualquer pessoa que deseje ingressar ou atuar no mercado imobiliário.
Este artigo tem como objetivo explicar detalhadamente o conteúdo do artigo 1723 do Código Civil, suas aplicações práticas e principais nuances. Além disso, abordaremos dúvidas frequentes, apresentando uma compreensão completa sobre esse importante dispositivo legal.
O que estabelece o artigo 1723 do Código Civil?
Texto do artigo 1723 do Código Civil
O artigo 1723 do Código Civil de 2002 dispõe o seguinte:
"Por instrumento público ou particular, fica obrigatória a promessa de venda ou compra de bens, que se obrigam, na melhor forma de direito, a fazer ou a pagar alguma coisa."
Interpretação geral
De forma simples, o artigo 1723 estabelece que a promessa de venda ou compra de bens mobiliários ou imobiliários, quando formalizada por meio de instrumento público ou particular, cria uma obrigação jurídica entre as partes.
Patamar de obrigatoriedade da promessa de compra e venda
Natureza jurídica da promessa
A promessa de compra e venda é vista como um contrato preliminar, no qual as partes manifestam a intenção de celebrar o negócio principal no futuro. Segundo o renomado jurista Orlando Gomes, "a promessa é uma obrigação de fazer, que vincula as partes a celebrar o contrato definitivo" (Gomes, 2004).
Promessa vs. contrato definitivo
É importante distinguir a promessa de venda do contrato de venda definitivo:
| Aspecto | Promessa de Venda | Contrato de Venda Definitiva |
|---|---|---|
| Natureza jurídica | Contrato preliminar | Contrato principal |
| Obrigações | Prometer a realização do negócio | Realizar a transferência de propriedade |
| Formalização | Pode ser por instrumento particular ou público | Geralmente por escritura pública |
| Prazo | Estabelecido entre as partes | Prazo definido para pagamento e transmissão |
Implicações práticas
Ao firmar uma promessa de compra e venda, as partes assumem obrigações recíprocas, podendo, em caso de descumprimento, acionar judicialmente a parte inadimplente ou requerer a execução específica do contrato.
Aspectos jurídicos do artigo 1723
Requisitos para validade
Para que a promessa de venda ou compra produza efeitos jurídicos, ela deve reunir alguns requisitos essenciais:
- Forma: Pode ser por instrumento particular ou público, dependendo do valor e da natureza do bem.
- Objeto: Deve recair sobre bens devidamente identificados.
- Consentimento: Ambas as partes devem consentir de forma livre e idônea.
- Capacidade: As partes devem ser capazes juridicamente para firmar o compromisso.
Consequências do descumprimento
O descumprimento da promessa pode gerar diversas penalidades, como:
- Perda de eventuais valores pagos a título de sinal ou caução.
- Obrigação de indenizar pelos prejuízos causados.
- Execução específica do contrato, obrigando a parte inadimplente a cumprir sua obrigação de comprar ou vender.
A formalização do instrumento
A formalização é fundamental para a validade da promessa de venda ou compra e, dependendo do valor ou natureza do bem, pode exigir escritura pública para conferir maior segurança jurídica.
Tipos de instrumentos
| Tipo de instrumento | Características | Quando usar |
|---|---|---|
| Particular | Assinado pelas partes, sem intervenção de tabelião | Contratos de menor valor e menor complexidade |
| Público | Lavrado por tabelião, com fé pública | Contratos de maiores valores, imóveis, etc. |
Importância do artigo 1723 na prática imobiliária
O artigo 1723 possui grande relevância para o mercado imobiliário. Ele regula contratos preliminares que, muitas vezes, antecedem a efetivação da propriedade do imóvel. Assim, garante maior segurança jurídica às partes envolvidas.
Caso prático
Vamos imaginar um comprador interessado em adquirir um imóvel, e as partes firmam uma promessa de venda por instrumento particular. Caso o vendedor descumpra o compromisso, o comprador pode ingressar com uma ação de cumprimento de obrigação ou execução de contrato, fundamentando-se na previsão do artigo 1723.
Tabela comparativa: Promessa de compra e venda x Contrato definitivo
| Critério | Promessa de compra e venda | Contrato de venda definitivo |
|---|---|---|
| Objetivo | Criar obrigação de celebrar o negócio futuro | Transferir efetivamente a propriedade do bem |
| Formalização | Instrumento particular ou público | Escritura pública ou outro meio legalmente exigido |
| Obrigações das partes | Prometer a realização do negócio | Cumprir o negócio contratado |
| Extinção | Cumprimento ou rescisão | Registro em cartório e pagamento integral |
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O que acontece se uma das partes não cumprir a promessa de venda?
Caso haja descumprimento, a parte prejudicada pode recorrer ao Judiciário para exigir o cumprimento da obrigação, por meio de uma ação de execução ou de obrigação de fazer. Em alguns casos, pode também exigir a rescisão do contrato e a devolução de valores.
2. É obrigatório o uso de escritura pública na promessa de venda?
Nem sempre. Para imóveis de valor elevado, recomenda-se a lavra de escritura pública para maior segurança jurídica. Entretanto, contratos particulares também são válidos, desde que atendam aos requisitos legais.
3. Posso alterar ou revogar uma promessa de venda já firmada?
Sim, desde que haja consenso entre as partes ou motivos previstos em lei, como cláusulas de rescisão ou condições específicas.
4. Qual o prazo para o cumprimento de uma promessa de compra e venda?
Depende do que foi ajustado entre as partes no contrato. Caso contrário, pode-se aplicar o prazo previsto na legislação ou determinar judicialmente.
Conclusão
O artigo 1723 do Código Civil é uma peça fundamental para compreender a validade e os efeitos jurídicos das promessas de venda e compra de bens, especialmente no mercado imobiliário. Sua correta aplicação garante segurança jurídica às partes, prevenindo litígios e facilitando negócios seguros.
Ao formalizar uma promessa de venda, seja por instrumento particular ou público, as partes assumem obrigações que podem ser exigidas judicialmente, caso descumpridas. Além disso, compreender as diferenças entre promessa e contrato definitivo facilita a regularização de situações complexas e garante uma transação mais segura.
Para profissionais do direito, investidores e indivíduos interessados em aquisição de bens, entender o alcance do artigo 1723 é essencial para evitar surpresas ou prejuízos futuros.
Referências
- BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406/2002.
- GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
- CINGOLANI, Sálvio. Manual de Direito Civil. São Paulo: Método, 2010.
- Lei nº 13.245/2016 - Novo Código de Processo Civil
Considerações finais
Compreender o artigo 1723 do Código Civil é essencial para assegurar a validade e eficácia de promessas de compra e venda. Seja na esfera imobiliária ou em outros bens, sua aplicação correta fornece segurança à íntegra das negociações e contribui para a consolidação de negócios legítimos.
"O bom Direito busca garantir a segurança nas relações jurídicas, e os contratos preliminares, quando bem estruturados, são instrumentos poderosos nesse sentido." - Trecho de citação de José Afonso da Silva.
Este artigo foi elaborado visando fornecer uma visão ampla e aprofundada sobre o artigo 1723 do Código Civil, trazendo informações atuais e aplicáveis ao contexto brasileiro.